Du Grand Hôtel à l'opération "Amiral"

- Le Grand Hôtel

- Une résidence de tourisme "Le Grand Emeraude"

- Une copropriété résidentielle de tourisme « L’opération Amiral »

1-Le Grand Hôtel

Construit en 1894-1895, en front de mer, le Grand Hôtel du Val-André a été acheté par la commune en 1980, afin de maintenir l’activité hôtelière à cet endroit.

Il a alors été exploité sous la forme d’une société d’économie mixte, dont la commune possédait 80% du capital.

Considérant que ce n’était pas la vocation d’une collectivité de gérer un tel équipement, la municipalité a souhaité qu’un opérateur privé prenne le relais afin de donner à cet hôtel le dynamisme et la notoriété que sa situation mérite.

Afin de réserver la parcelle à l’activité hôtelière, elle a alors procédé à une modification du PLU de 2004, classant l’îlot correspondant en zone 1Uaf1h (Sont admises .... dans le secteur 1 Uaf 1 h : Les constructions réservées à l’activité hôtelière avec bar et restaurant), et elle a lancé en 2009 un appel à projets pour choisir un opérateur.

2- Le grand Emeraude

Le promoteur EIFFAGE, déjà en charge de l’opération SPA, a été retenu avec un prix de vente très inférieur à l’estimation des domaines, pour tenir compte de contraintes imposées. Un permis de construire lui a été octroyé pour un projet de « résidence de tourisme » intitulée .

La promesse de vente de la parcelle du Grand Hôtel (le terrain avec son bâtiment en toute propriété) a été consentie au promoteur EIFFAGE, en vue et sous condition :

- de la réalisation par lui d’une structure hôtelière conforme au projet « Grand Emeraude » pour lequel il avait obtenu un permis de construire qui avait fait l’objet d’une large publicité,

- et d’en confier l’exploitation à un partenaire professionnel de l’hôtellerie de qualité en s’assurant de la pérennité.

Dès la signature de l’acte de vente et le règlement du prix convenu au montant de la promesse de vente, EIFFAGE a procédé à la démolition du bâtiment, mais n’a pas entrepris la reconstruction aux conditions du permis, en raison semble-t-il de difficultés rencontrées par HMC, l’exploitant pressenti.

Voir l'éditorial de La Lettre de l'AVA n° 53 de Novembre -décembre 2014 : " Le projet Grand Emeraude évanoui ! Est-ce la mort de l’objectif de reconstruire un hôtel pour lequel l’ancien Grand Hôtel a été vendu à un prix exceptionnellement bas ?"

3- L’opération Amiral

En substitution, EIFFAGE a proposé à la municipalité la réalisation d’une opération de « copropriété résidentielle de tourisme ».

3-1 La révision du PLU

Avec la révision du PLU, dont le projet a été arrêté par le conseil Municipal de 23 mars 2016, l'avenir de cet îlot semblait se présciser : il était classé en site à vocation touristique ; mais les prescriptions restaient de caractère très général.

EIFFAGE envisagerait une opération de « copropriété résidentielle de tourisme » ; mais là non plus les garanties de pérennité du projet ne semblent pas garanites.

Voir la lettre adressée au maire le 11 juin 2016.

Lors de l'Assemblée Générale de l'AVA du 16 août 2016 (voir InfoAVA n°54 du 20 août 2016), la question, objet de la proposition de la 2ème décision spéciale, a fait l'objet d'échanges très réactifs.

Le président de l'association "Les amis de la Digue du Val-André", qui venait de se constituer, avait été invité à participer à l'assemblée pour y présenter ses buts, ses moyens et ses résultats. L'Assemblée a manifesté une totale convergence avec ses objectifs et les moyens qu'elle met en oeuvre avec succès.

Après délibération, l'Assemblée générale a donné mandat au Conseil d'Administration :

-de maintenir dans le cadre de l’enquête publique en cours son opposition à la modification de la destination de la parcelle du Grand Hôtel dans le Règlement du PLU en révision, et, le cas échéant, de la poursuivre par un recours devant le tribunal administratif ;
- de demander à monsieur le commissaire enquêteur de se saisir du dossier conformément à l’invitation que nous en fait la Chambre Régionale des comptes et d’exprimer dans son rapport et ses conclusions un avis motivé sur le bien-fondé et l’opportunité de la modification de la destination de la parcelle dans le PLU révisé ;
- de proposer à la municipalité d’introduire dans le PLU révisé au stade final de son adoption dans le Règlement de la parcelle la solution alternative «résidence avec services pour seniors» dans des conditions qui devraient lever l’opposition de l’AVA.

Dans le cadre de la révision du PLU, l'AVA a soumis au Commissaire enquêteur les propositions suivantes :

maintien du recul de 3m sur les rues perpendiculaires à la digue promenade,
interdiction d’implantation en limite séparative latérale des constructions nouvelles comme des extensions de constructions existantes et retrait d’au moins 3 m de façon à conserver un rythme vide/plein dans les secteurs en première ligne face à la mer,
identification précise, par le règlement, de l’affectation de l’îlot du Grand Hôtel à des activités touristiques et rétablissement du coefficient d’emprise au sol de 0,60 (voir InfoAVA n°53).

Au cours de l'enquête publique, de nombreuses observations ont été émises sur ce site de l’ancien Grand Hôtel ; le maire a indiqué qu'elles feront toutes l’objet d’une réunion avec le comité de pilotage.

Le document Doc.AVA -02-16, procède d’une analyse du rapport du commissaire enquêteur au regard des positions de l’AVA, qui restera très attentive à la façon dont les différentes observations seront prises en compte dans le projet de PLU, qui sera soumis à l'approbation du conseil municipal.

S'agissant du secteur du Grand Hôtel elle veillera particulièrement à la justification du changement d’affectation, la maîtrise de la densification et la préservation des arbres.

Si l’abandon du projet hôtelier devait être confirmé, malgré le besoin réel d’un équipement adapté pour les séminaires, la réalisation d’une résidence séniors ne devrait pas être exclue.

De son côté, l'association "Les amis de la Digue du Val-André" a attiré l'attention des élus sur plusieurs points, par un courrier du 10 novembre 2016.

Après étude, par le comité de pilotage du PLU, des observations formulées dans le cadre de l’enquête publique, la municipalité a approuvé le PLU révisé, par délibération du 15 décembre 2016. (Voir Mise au point du projet de PLU révisé - Approbation du PLU révisé, après modifications).

S’agissant de la parcelle du Grand Hôtel, l’abandon du projet hôtelier et son remplacement par une copropriété résidentielle de tourisme, sans aucune garantie de mise en service effective d’un restaurant, risquent de conduire à une simple copropriété, sans équipement touristique et sans que les obligations en matière de logements sociaux et de stationnement soient satisfaites.

Ces choix ne répondent pas aux objectifs d’urbanisme affichés par la commune dans le rapport de présentation (diversifier et renforcer l'offre touristique), mais visent au contraire à permettre au propriétaire du terrain de réaliser son projet immobilier.

Il s’git là d’un détournement de pouvoir bien caractérisé, qui justifie pleinement l’opposition de l’AVA à la modification de la destination de la parcelle du Grand Hôtel.

L’AVA a ainsi été amenée à introduire un recours devant le tribunal administratif, à l’encontre du PLU approuvé le 15 décembre 2016.

3.2 Le permis de construire

Le 28 février 2017, la municipalité a organisé une réunion de présentation par le Groupe Eiffage du projet de copropriété résidentielle de tourisme, à laquelle étaient invités les riverains, le Conseil Municipal et les Conseils d'Administration de l'AVA et des Amis de la Digue. (Voir le compte-rendu qu'en a fait Ouest-France et le Penthièvre)

Au cours de cette réunion, le maire a indiqué qu'il se proposait d'accorder prochainement un permis de construire, conformément au nouveau PLU.

L’AVA ayant introduit à mi-février un recours en annulation de ce PLU, un tel permis de construire ferait courir à la commune, en cas d’annulation, le risque supplémentaire d’une demande du propriétaire d’indemnisation pour l’avoir laissé monter une opération sur une base incertaine.

En conséquence, l’AVA a adressé, le 25 mars 2017, une lettre ouverte à la municipalité, mettant en cause la gestion de l'opération Grand Hôtel/Eiffage et demandant que l'acquéreur soit mis en demeure d'avoir à réaliser l'intégralité du contrat de vente.

Au cours d'une réunion le 17 août 2017, organisée à l'initiative du maire (voir InfoAVA n°60), l’AVA a rappelé sa position sur la distinction qu’il y a lieu de faire entre :

– le permis de construire à accorder à Eiffage qui doit se fonder exclusivement sur le Règlement de la parcelle tel qu’il est au jour du dépôt de la demande du permis de construire s’il ne viole aucune règle générale d’urbanisme, notamment la loi Littoral et qui ne peut être remis en cause par une éventuelle annulation ultérieure du dit Règlement au titre d’un irrégularité interne résultant du non-respect des dispositions du PADD ;

–la validité du Règlement à l’égard du PADD qui fait l’objet d’un des motifs du recours en annulation du PLU présenté par l’AVA au Tribunal Administratif.

Le maire, ayant confirmé que le nouveau projet Eiffage, conforme à celui qui a été présenté au public, venait d’être déposé et qu’il respecte les règles générales d’urbanisme, a déclaré que le Règlement de la parcelle sera modifié, à la fois pour écarter le risque d’illégalité en référence à la loi Littoral, et pour prendre en compte des demandes de requalification de l’urbanisme de la digue-promenade ; la demande de permis de construire anticipe l’adoption de cette modification.

Dans ces conditions, si le Règlement de la parcelle a été modifié comme il a été annoncé et si la demande de permis de construire respecte effectivement les règles générales d’urbanisme, l’AVA a confirmé qu’elle n’aurait pas de motif juridiquement fondé de s’y opposer.

3.3 La modification n°1 du PLU de 2016

Lors de sa réunion du 28 septembre, le conseil municipal a effectivement décidé de lancer une procédure de modification du PLU afin notamment :

de rétablir la distance de retrait de 3m. par rapport aux limites séparatives, tout au long de la Digue-Promenade, retrait qui avait été supprimée pour satisfaire le premier projet,
et d’assurer une protection des arbres de la parcelle par une identification sur le document graphique.

Il conviendra cependant que le règlement littéral définisse les prescriptions de nature à assurer la préservation de ces boisements.

(voir La Lettre de l'AVA n°63, p.3).

voir également la page "Modification n°1 du PLU de 2016".

La modification du PLU, approuvée le 12 juillet 2018, a bien entériné le rétablissement des retraits par rapport aux limites séparatives.

S’agissant de la préservation des cyprès de Lambert, le règlement graphique du projet de modification identifie, sur cette parcelle, le boisement à protéger, mettre en valeur ou à requalifier au titre de l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme, qui soumet à déclaration préalable les coupes et abatages d’arbres.De même, l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n°18, relative à la parcelle du Grand Hôtel, précise que les Cyprès de Lambert font l’objet d’un repérage graphique sur le zonage, conformément à l’article L151-23 du Code de l’Urbanisme.

La modification reconnait ainsi l’intérêt local et paysager de ces cyprès Lambert.

Ces dispositions devraient assurer la préservation de ces arbres durant les travaux de construction, mais elles ne garantissent aucunement leur protection ultérieure.

Mais rien n’a été prescrit dans le règlement, alors que le commissaire-enquêteur considérait que seul un classement en « Espace Boisé Classé » pouvait assurer leur protection pérenne.

Lors de sa réunion du 14 août 2018, l’Assemblée générale de l’AVA a demandé une nouvelle modification du PLU pour inscrire dans le Règlement de la parcelle un "Espace Boisé Classé (EBC)" opposable aux futurs copropriétaires.

Cette demande a été présentée au maire par courrier du 22 août et confirmée le 1erseptembre, par lettre recommandée avec accusé de réception, demandant que soit mis à l'ordre du jour de la plus prochaine réunion du Conseil municipal la décision de procéder sans délai à la modification du PLU pour inscrire dans le Règlement l'"Espace Boisé Classé (EBC) ; l’accusé de réception a été daté du 5 septembre.

Ancre 1

Ancre 2